Если бегло пролистать журналы и газеты, посвящённые недвижимости в Паттайе, а потом пообщаться с парой-тройкой агентов, то непосвящённому и новоиспечённому «инвестору» может показаться, что Паттайа – это некое Поле Чудес, где закопанные капиталы дают быструю и многократную отдачу.
Безусловно, инвестиционный климат в Паттайе более чем благоприятный, в том числе и на рынке недвижимости, однако перед тем как вкладывать свои накопления куда-либо, стоит детальней разобраться что к чему – что есть действительные инвестиции, а что просто красивая сказка, в которую так хочется верить.
В мировой практике инвестициями называют долгосрочные финансовые вложения в отрасль экономики той или иной страны с целью получения прибыли. Мы будем говорить о капиталовложениях в недвижимость Паттайи с целью извлечения прибыли.
Чаще всего под прибылью подразумевается разница в цене при последующей реализации этой недвижимости, причем в 70% случаях отдача ожидается уже через полгода-год. Подобного рода инвестиции есть не что иное, как банальная спекуляция на динамичном рынке: купил дешевле – продал дороже. Такой механизм работает и в Паттайе, но его эффективность очень сильно зависит от многих, зачастую непредсказуемых, факторов.
Очень часто покупатели недвижимости просят агентов: а покажите нам самый удачный проект, в который можно вложиться на начальном этапе, чтобы вывести деньги с прибылью через короткий срок! На самом деле очень сложно предугадать, будет ли тот или иной проект успешным, ведь рынок недвижимости очень быстро развивается, а приоритеты меняются чуть ли не каждые полгода. Чтобы получить реальную текущую картину рынка нужны детальный анализ и аналитика, которые может далеко не каждое агентство.
И даже если удалось выбрать очень успешный проект и приобрести достойную квартиру, через какое-то время перед инвестором становится задача её продать, которая может оказаться гораздо сложнее, чем покупка. Трудности заключаются даже не в том, что нет покупателей – желающих приобрести хорошую квартиру вполне достаточно. Но вот как привлечь покупателя именно к своей квартире, как обратить внимание потенциального покупателя на свой товар – над этим инвестору придётся поразмыслить в первую очередь.
При подобных “быстрых” инвестициях многие делают ошибки в расчетах времени и денег. Допустим, недвижимость в проекте на нулевом цикле стоит 2 миллиона бат, первоначальный взнос составляет порядка 25% (500,000 бат), после чего подразумеваются месячные или квартальные платежи с финальным платежом по окончании проекта через пару лет.
Сказка, в которую так хочется верить выглядит так: вложу-ка я 500,000 бат и сразу выставлю квартиру на продажу за 2,2 млн бат, за три месяца до первого платежа быстренько ее продам и заработаю 200 тыс. В реальности же так никогда не получается – во-первых, продать квартиру за 3 месяца просто не реально, ведь у застройщика таких квартир наверняка ещё немало, а цены ниже, чем у вас. Во-вторых, при расчётах цены продажи нужно учитывать комиссионное вознаграждение агенту-продавцу и затраты на переоформление договора, которые в случае недорогого конда, могут внести весомые коррективы в графу «Итого».
В итоге лихой инвестор имея живыми деньгам только эти самые полмиллиона и не имея возможности продолжать выплаты по договору, скорее всего их просто потеряет. В лучшем случае, продолжая выполнять условия договора и вкладывая все больше и больше капитала, он сможет продать квартиру до финального платежа, но уже без той прибыли, на которую рассчитывал в начале и за гораздо больший срок, нежели планировал.
Тем не менее, покупка квартиры на нулевом этапе есть и будет одним из наиболее выгодных вариантов инвестиций. Вот только финансовые объемы и временные рамки должны быть более реалистичными.
Другой вариант получения прибыли с инвестиций это сдача недвижимости в аренду. Закоренелые 6-8% рентабельности, безусловно, достижимы, но опять же – при наличии многих факторах и при соблюдении ряда условий.
Разговоры про то, что любая квартира легко сдаётся в аренду, а также то, что в Паттайе море квартир в аренду на любой срок и в любом районе – никак не более, чем просто сказка. Сезонность бизнеса в Паттайе отражается в первую очередь на рынке аренды. Если идет речь о хорошей квартире с одной спальней, рядом с пляжем, на короткий срок (месяц) в период с ноября по февраль, то такие квартиры мало того, что тяжело найти, так они еще и бронируются за несколько месяцев заранее и стоят в два, а то в три раза дороже низкого сезона и долгосрочной аренды. Однако парадокс состоит в том, что большинство владельцев таких квартир сами приезжают в этот период отдыхать в Паттайю и отказываются отдавать свои квартиры арендаторам.
Если рассмотреть несколько вариантов сдачи квартиры в аренду, то получается следующая картинка условий и доходности:
Помимо капиталовложений в жилую недвижимость в Паттайе есть ещё ряд возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость/ бизнес/ в землю и т.д. Однако это уже, как говорится, «совсем другая история». В любом случае, ставя перед собой инвестиционные цели, стоит обращаться к профессиональным консультантам по недвижимости, объяснять им свои задачи и потребности, ну и, конечно же, прислушиваться к их советам. Ведь не зря же они едят свой хлеб. А иногда и масло.